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白云深处小村

“松下问童子,言师采药去。只在此山中,云深不知处。”

 
 
 

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【转载】房价大跌财富折损过半  

2014-03-03 11:05:23|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价大跌财富折损过半

 

2014/2/28 南方人物周刊

 

高房价城市杭州因为天鸿香榭里降价,迎来马年第一砸(售楼处),使刚需人士看到了房价下跌的希望。

 

房价下挫有楼盘紧邻高压线的特殊原因,也有后市不明朗,开发商以周转率寻求现金安全边际的原因。

 

房贷收紧政策起到了一定作用。

 

据《中国之声》报道,2014年以后,南京难觅优惠房贷利率,有银行上浮30%,有银行不接房贷。个人房贷难批,几乎所有的银行都出现了额度紧张,批贷、放款慢的情况,少的要11月,多的要等半年以上。处于市场一线的商业银行比央行还要激进,央行2014年信贷政策工作意见还明确提出要落实差别化住房信贷政策,满足首套自住购房的贷款需求。

 

银行收紧房贷是避免未来金融风险扩张的举措,也是与市场博弈,试探市场承压底线何在。如果逐步收紧房贷,而房地产市场居然还能保持平稳,银行正好抽身而退,用购房者的真金白银夯实房地产市场,所谓的房地产泡沫也就成为真实的消费需求与投资需求,金融杠杆消失,泡沫不药而愈。

 

这是不可能实现的梦想。一步收紧房贷将导致中国经济出现不可逆风险。如2013年央行实行稳健的货币政策,导致6月银行间拆借利率一度上冲到30%,央行不得不短期注水以缓解货币“旱情”。此后央行的总体货币政策保持稳健不变,但会根据银行间利率及时进行微调,以免形势失控。货币政策调整如同拉橡皮筯的过程,弦越崩越紧,但不至于断裂,房地产金融去杠杆也会照此执行。

 

按照央行的数据,去年房地产贷款增速回升:截止2013年末,全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额14.6万亿元,同比增长19.1%,增速比上年末高6.3个百分点。房地产贷款余额占各项贷款余额的21%,比上年末高1.2个百分点。其中,个人住房贷款余额为9万亿元,同比增长21%,比上年末高8.1个百分点;房产开发贷款余额为3.5万亿元,地产开发贷款余额为1.1万亿元。当年新增房地产贷款2.3万亿元,同比多增9987亿元。截至2013年末,全国保障性住房开发贷款余额为7260亿元,同比增长26.7%,占全部住房开发贷款余额的27.7%

 

不仅银行贷款,房地产信托规模屡经打压仍是集合信托首位产品,各路资金经汇聚到房地产市场。2011年年底房地产信托6882.31亿元,2012年房地产信托余额6,880.7亿元,占信托比重9.85%,低于2011年的14.83%2013年房地产集合信托凭借收益优势再次发力,全年新增房地产信托6848.23亿元,同比2012年的3163.24亿元上涨116.49%,占比达40%9.51%的预期收益率也使其占据了2013年集合信托投资领域收益排行榜的榜首。今年1月信托规模下降,房地产集合信托以103.3亿元的融资规模排所有类型产品的首位,占比为36.88%,产品数量为51款,平均规模和平均收益分别为2.07年和9.66%,仍是期限最长、收益最高的信托产品。

 

房地产金融规模大还在其次,关键是房地产作为信用替代物的重要性不可或缺。这是中国市场信用低下的必然结果,信用低下金融流通需要抵押或者担保,目前钢贸等市场融资恶性崩溃,显示经济下行期,担保让企业成片死亡。而抵押物,目前没有一类抵押物的价值、使用范围能够超越房地产。农村金融改革允许农民抵押土地经营权,结果还是着落在地上。

 

除非中国建立真正的信用经济,否则,各方必然会找寻到每种抵押品作为融资增信产品,降低交易成本,黄金钢铁矿山股权都能成为抵押品,而最大宗的抵押品无疑是房地产。这是残酷的现实,靠谴责无法改变市场规律。

 

如果加上房地产作为抵押品的贷款,则中国的贷款半数以上与房地产难脱干系。笔者所到之处,无论大中小城市,几乎每个城市都有庞大的新区,高楼大厦拔地而起,这些建筑的背后是一根根或明或暗的融资血管。

 

房地产去杠杆,只有少数几个外地富裕人士集中购房的城市不会受到影响,如三亚90%外地人购房半数以上以现金购房,为些购房者用真金白银夯实了当地的房地产市场。北京同样如此,源源不断的北漂们土豪们将资金砸在此地,争取一席之地,尤其是城市核心区域,成为现金造就的安全岛。而其他三四线城市未必有这么幸运,一旦房地产去杠杆,实体不振高利贷盛行的中小城市难逃一劫。房价大幅下挫,意味着中国资产品价格全部重新定价,财富损失一半,参见鄂尔多斯。

 

被视为经济“万恶之源”的房地产,现在受到了惩罚。但国人应该有能力进行理性思考,考虑房地产之所以成为债务枢纽、金融润滑剂背后的深层次制度原因,有能力进行制度性改良,在技术上如拆鱼头般进行精细拆解。

 

银行怎么收紧房贷的,还会有反弹的过程,市场与央行与银行的拔河远未终止。但起码,从政策层面房地产已经不再是未来十年的经济发动机,对此,各方应有充分的认知,追求周转,现金为王。

 

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